Einfluss der Parkierung auf den Wert von Eigentumswohnungen
Für eine Wohnung im gehobenen Preissegment oder an einer bevorzugten Lage hat die Parkierung einen grossen Stellenwert. Fehlt eine solche oder ist sie unbefriedigend, hat dies auf die Wohnung einen zusätzlichen negativen Werteffekt.
Stellen wir uns folgende Situation vor: Sie besitzen eine Terrassenwohnung an äusserst bevorzugter Villenlage in einer ebenso begehrten Mikrolage in einer steuergünstigen Wohngemeinde. Die Wohnung hat einen luxuriösen Ausbaustandard und ein eigenes kleines Aussenschwimmbad. Natürlich gehört auch eine unverbaubare Seesicht dazu. Ein Schräglift führt vom Strassenniveau direkt zur Wohnung. Zur Wohnung gehören zwei Einstellplätze in der gemeinsamen Einstellhalle. Der Kaufpreis für die Wohnung liegt im oberen Preissegment.
Bei der Bauabnahme stellt die Behörde fest, dass die notwendige Distanz zwischen Strassenrand und Garagentor nicht gegeben ist. Sie verlangt die Entfernung des Garagentors, weil sonst das Heck eines vor dem geschlossenen Garagentor wartenden Autos ins Strassenprofil ragt und dadurch den Verkehr gefährdet. Das Entfernen des Garagentors hat zur Folge, dass die Einstellhalle für jedermann zugänglich ist.
Sie klagen vor Gericht und machen nicht nur einen Minderwert im Umfang der schlechteren Parkierung geltend, sondern auch einen zusätzlichen Minderwert auf der Wohnung. Wie gross ist die Chance, dass Sie vor Gericht Recht bekommen? Ihre Chancen stehen gut! Aber der Beweis ist nicht einfach.
Erster Beweis
Es existieren keine wissenschaftlichen Arbeiten zu dieser Fragestellung. Dagegen finden sich zwei Gerichtsurteile, die eine fehlende beziehungsweise minderwertige Parkierung zum Thema haben:
1. Eine Person hatte beim Kauf einer Wohnung einen Aussenparkplatz mitgekauft. Wie sich nach dem Kauf herausstellte, war der Aussenparkplatz rechtlich jedoch gar nicht vorhanden. In seinem Urteil aus dem Jahr 2016 kam das Bundesgericht zum Schluss, dass dadurch ein Minderwert sowohl für den wegfallenden Parkplatz als auch für die Wohnung bestand. Der zusätzliche Minderwert auf die Wohnung wurde vom Gericht auf 5.6 Prozent festgelegt.
2. Ein Käufer erwarb eine Stadtwohnung im gehobenen Preissegment mit einem Einstellplatz ab Plan. Nach Bauvollendung stellte der fest, dass die Parkierung nicht wie versprochen und daher aus seiner Sicht ungenügend ist. Das Gericht attestierte, es sei davon auszugehen, dass ein Käufer einer solchen Wohnung nicht nur erhöhte Ansprüche an die Wohnung, sondern auch an die Parkierung stelle. Das Landesgericht Frankfurt am Main entschied in seinem Urteil, dass ein minderwertiger Einstellplatz auch einen zusätzlichen negativen Werteffekt von drei Prozent auf die Wohnung hat.
Zweiter Beweis
§ In einer Umfrage unter lokalen Immobilienexperten waren 90% der Befragten der Meinung sind, dass eine Terrassenwohnung für gehobene Ansprüche und an exklusiver Lage in einer bevorzugten Seegemeinde mit zwei Einstellplätzen in einer nicht abschliessbaren Einstellhalle schwerer verkäuflich ist, als wenn die Einstellhalle abgeschlossen wären.
§ Dieselbe Anzahl der Befragten war weiter der Meinung, dass die Wertminderung von zwei Einstellplätzen in einer geschlossenen Garage im Vergleich zu zwei Einstellplätzen in einer nicht geschlossenen Garage grösser ist, als nur im Umfang der schlechteren Parkierung, und sich deshalb ein zusätzlicher Minderwert auf der Wohnung ergibt.
§ In einer weiteren Frage schätzten die Befragten den zusätzlichen Minderwert auf der Wohnung mit einem Wert von 3.5 Mio. Fr. auf zusätzlich auf zwischen 0% bis 10%.
Dritter Beweis
In einem dritten Schritt wurde versucht, die Frage des Minderwerts mithilfe der hedonischen Bewertungstools von WüestPartner (WüestDimension), Fahrländer Partner (IMBAS) und IAZI zu ermitteln. Mit diesen Bewertungsmodellen können Liegenschaften unter Eingabe von verschiedenen Parametern wie Adresse, Grösse der Wohnung, Ausbaustandard, Zustand oder Parkierung bewertet werden.
Mit allen drei Bewertungstools wurde eine Bewertung dieser Wohnung mit zwei Einstellplätzen beziehungsweise mit zwei offenen Parkplätzen vorgenommen. Es gilt anzumerken, dass es keine Eingabeparameter für geschlossene respektive offene Einstellplätze gibt, weshalb «offene Parkplätze» gewählt wurde. Ziel dieser Bewertungen war das Ermitteln des Wertes, sondern herauszufinden, ob sich nebst dem Wertunterschied in der Parkierung auch einen Werteffekt auf der Wohnung ergibt, und wenn ja, welchen.
1. WüestDimension: Die Bewertungen zeigen nur einen Wertunterschied in der Parkierung. Der Wert der Wohnung bleibt jeweils unverändert. Gemäss Aussage von WüestPartner kann WüestDimension diese spezifische Fragestellung nicht lösen.
2. IMBAS: Die Bewertungen zeigen ebenfalls nur einen Wertunterschied in der Parkierung. Der Wert der Wohnung bleibt auch hier unverändert. Fahrländer Partner bestätigt, dass diese konkrete Fragestellung nicht mit IMBAS gelöst werden kann.
3. IAZI: Die Bewertungssoftware von IAZI ermittelt nebst dem Wertunterschied in der Parkierung auch einen zusätzlichen Werteffekt auf der Wohnung. Die Bewertung der Terrassenwohnung an bevorzugter Lage mit unverbaubarer Seesicht und leichten Lärmimmissionen mit einer Nettowohnfläche von 157m², einer Terrasse von 188m², einer Sauna von 16m², einem kleinen Aussenschwimmbad und zwei Einstellplätzen bzw. zwei Aussenparkplätzen bzw. ohne Parkplätze ergab folgende Werte respektive Wertunterschiede:
Wert der Wohnung mit 2 Einstellplätzen 3.5 Mio. Fr.
Wert dieser Wohnung OHNE Einstellplätze -9.7% (-340,000 Fr.)
Wert mit zwei offenen Parkplätzen -5.2% (182,000 Fr.).
Die Bewertungen zeigen den anteilsmässigen Werteffekt für die Parkplätze und die Wohnung nicht auf und wurden daher wie folgt ermittelt: Minderwert ohne Parkplätze von 340,000 Fr., Anteil zwei Einstellplätze von CHF 100,000 ergibt Minderwert auf Wohnung von 240,000 Fr. oder 6.8%. Minderwert mit zwei offenen, statt geschlossen Einstellplätzen von 182,000 Fr., Anteil 2 offene Parkplätze von CHF 20,000 ergibt Minderwert auf Wohnung von 162,000 Fr. oder 4.6%.
Schlussfolgerungen
Es fällt auf, dass der negative Effekt bei einer Wohnung ohne jegliche Parkierung mit 6.8 Prozent markant höher ausfällt, als wenn immerhin noch zwei Aussenparkplätze zur Verfügung stehen. Dass die Parkierung einen Einfluss auf den Wert einer Wohnung hat, widerspiegelt sich auch in den beiden Gerichtsurteilen. Die Gerichte legten in einem Fall den Minderwert auf der Wohnung als Folge einer fehlenden Parkierung auf 5.6 Prozent und als Folge eines mangelnden Einstellplatzes auf drei Prozent fest.
Somit konnte in dreifacher Weise bewiesen werden, dass eine fehlende oder minderwertige Parkierung nicht nur einen Minderwert auf die Parkierung, sondern auch zusätzlich auf die Wohnung hat.
Festzuhalten bleibt, dass diese Feststellungen ausschliesslich für Eigenheime an bevorzugter Lage im gehobenen Preissegment mit einer gleich bedeutenden Anforderung an die Parkierung gelten.
B&O IMMO GmbH, Pfäffikon SZ, Dezember 2020
