Mehrwertabgabe nach Raumplanungsgesetz

Mit dem revidierten Raumplanungsgesetz wurden die Bestimmungen zur Mehrwertabschöpfung präzisiert: Planungsvorteile sind mit einem Satz von mindestens 20% auszugleichen. Als Planungsvorteile gelten nicht nur die klassischen Ein- oder Aufzonungen, sondern auch mögliche Mehrausnützungen im Zusammenhang mit Gestaltungsplänen oder Zonenplanungsrevisionen (z.B. Aufstockungen). Zahlreiche Kantone kennen die Mehrwertabschöpfung schon. Viele dieser Kantone erheben Sätze bis 60%. Nebst dem Standort und dem damit verbundenen Entwicklungsrisiko hat die Höhe der Mehrwertabschöpfung in Zukunft einen erheblichen Einfluss auf Investitionsentscheide und die lokale Bautätigkeit.

 Raumplanungsgesetz (RPG) 2013

2013 hat das Stimmvolk mit knapp 67% die Änderungen des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) angenommen, wobei der Neinstimmenanteil im Wallis, Tessin und Graubünden überwogen hat, weil hier die Angst vor Auszonungen gross war. Das neue RPG will zu grosse Bauzonen vermeiden und die Zersiedelung bremsen. Das RPG bestimmt, dass die Bauzonen so festzulegen sind, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Dies bedeutet, dass überdimensionierte Bauzonen zu revidieren sind. Rückzonungen wären die Folge. Gemäss den Berechnungen der „Kantonalen Auslastung“ weisen 9 von 17 Kantonen eine Auslastung unter 95% aus. Dies bedeutet, dass die Bauzonenfläche zu reduzieren ist. Dies ist in folgenden Kantonen der Fall: FR, GL, GR, JU, NE, SH, UR, VS, ZG, wobei der Kanton Jura mit 87% die tiefste Auslastung aufweist. Eine Reduktion von Bauzonen wird den Druck auf die Baulandpreise an zentralen Standorten zusätzlich erhöhen und kann damit dämpfend auf das Wachstum wirken.

 Mehrwertabgabe

In Art. 5 RPG wird geregelt, dass für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen entstehen, ein „angemessener Ausgleich“ zu leisten sei. Weiter wird bestimmt, dass „Planungsvorteile mit einem Satz von mindestens 20% auszugleichen sind“. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstückes oder dessen Veräusserung fällig. Im Gegenzug hat das Gemeinwesen Planungen, welche zu einer Eigentumsbeschränkung führen, die einer Enteignung gleichkommen, voll zu entschädigen.

 Fälle von Mehrwertabgaben

Fall 1: Die Mehrwertabgabe kommt zum Tragen, wenn zum Beispiel ein Grundstück von der Landwirtschafts- in die Bauzone eingezont wird. Hier fallen Steuern von mindestens 20% des Mehrwertes an (z.B. Baulandwert CHF 1,000/m² - Wert Landwirtschaftsland CHF 10/m² = CHF 990/m² x 20% = Steuern mindestens CHF 198/m²). Der Mehrwert wird im Falle einer Überbauung des Grundstückes oder bei einer Veräusserung fällig. Zu ergänzen ist, dass die Steuer reduziert wird, wenn eine landwirtschaftliche Ersatzbeschaffung erfolgt.

Fall 2: Eine Industriezone wird in eine Wohn- und Gewebezone umgezont. Auch hier fallen bei einer Überbauung oder beim Verkauf mindestens 20% des „planerischen Mehrwertes“ als Abgabe an. Unter „planerischer Mehrwert“ ist bei einer Umzonung nicht etwa die Mehr- oder Mindernutzung zu verstehen, sondern der Planungsmehrwert auf dem Grundstück. Wenn als Beispiel eine Umzonung von der Industriezone in eine Wohn- und Gewerbezone stattfindet, dabei die Baumassenziffer von 8 m³/m² auf 3.5 m³/m² sinkt, kann dennoch ein höherer Landwert und damit ein abgabepflichtiger Mehrwert entstehen.

Fall 3: Die Bauzone ändert nicht, jedoch wird die Ausnützungsziffer erhöht oder die Bestimmungen der Ausnützungsziffer werden geändert (z.B. Ausbau Dachgeschoss, Fassaden zählen nicht mehr zur Ausnützungsziffer) und ermöglichen eine höhere Ausnützung. Hierzu gehören auch die zahlreichen öffentlichen oder privaten Gestaltungspläne, mit welchen Grundstücke in Abweichung zur geltenden Bau- und Zonenordnung höher ausgenützt werden können. Auch hier sind Mehrwertabgaben zu leisten.

 Rückzonungen

Eine Studie von Wüest Partner (Immonitoring 2015/2) schätzt, dass sich der Entschädigungsbedarf für notwendige Auszonungen bis ins Jahr 2030 auf rund CHF 12.2 Milliarden beläuft. Dem stehen mögliche Einnahmen aus Mehrwertabgaben von bis zu CHF 25.7 Milliarden gegenüber. Der potenzielle Ertragsüberschuss fällt deshalb so gross aus, weil der Ertrag vor allem in Kantonen mit hohen Baulandpreisen anfällt (ZH, GE, VD, ZG etc.), die Entschädigungspflichten für Rückzonungen jedoch in eher finanzschwachen Kantonen.

 Umsetzung

Bereits vor Inkrafttreten des RPG kannten die Kantone BS (seit 1977, 50%), NE (1986, 20%), GE (2011, 20%), TG (2012) und VD (2012, fakultativ auf Gemeindestufe bis max. 50%) die Mehrwertabgabe. Weitere Kantone kennen zudem rechtliche Grundlagen für vertragliche Mehrwertabschöpfungen (BE, FR, GL, GR, OW). Im Oktober 2022 hat das Bundesgericht entschieden, dass auch bei Um- und Aufzonungen eine Mehrwertabgabe erhoben werden muss. Im fraglichen Fall hatte die Gemeinde Meikirch (BE) keine Abgabe verlangt. Aktuell kennen die Kantone Aargau und St. Gallen nur eine Mehrwertabgabe bei Einzonungen, nicht jedoch bei Aufzonungen. Zurzeit ist ein Antrag des Ständerates zur Änderung des fraglichen Art. 5 Abs. 2 RPG beim Nationalrat hängig.

 Bewertungen zur Berechnung des Mehrwertes

In der Praxis häufen sich die Bewertungsmandate im Zusammenhang mit der Mehrwertabgabe. Meist sind die Auslöser nicht Einzonungen, sondern Aufzonungen oder Mehrausnützung im Zusammenhang mit öffentlichen oder privaten Gestaltungsplänen.

In einem ersten Schritt werden alle Grundstücke auf der Basis der geltenden Bau- und Zonenordnung bewertet. Dabei wird nicht der aktuelle Marktwert des Grundstücks gesucht, sondern der (absolute) Landwert bei einer vollen Ausnützung, ungeachtet der momentanen Bebauung. Das aktuelle Gebäude, als auch dessen Zustand müssen ausser Acht bleiben.

Im zweiten Schritt werden die Grundstücke nach der neuen Zonenvorschrift und bei maximaler Ausnützung bewertet. Herausforderung in der Bewertung der zukünftigen Nutzung ergeben sich, wenn die heutigen Grundstücke umgestaltet werden, d.h. die einen Grundeigentümer ein grösseres, andere ein kleineres Grundstück erhalten. Es kann auch sein, dass Teile des Areals höher als die restlichen bebaut werden dürfen oder Bereiche als Parkareal freigehalten werden müssen. Die Differenz der beiden Landwerte bildet dann die Basis für die Mehrwertabschöpfung.

 B&O IMMO GmbH, Dezember 2023