Bauzonen in Weilern sind nach Bundesrecht rechtswidrig

2015 hielt der Bund fest, dass Weiler oder Kleinsiedlungen in Nichtbauzonen liegen müssen. Die Zuteilung von Weilern und Kleinsiedlungen in die Bauzone ist somit bundesrechtswidrig. Im Kanton Zürich gibt es rund 300 solcher Kleinsiedlungen. Die betroffenen Eigentümer müssen damit rechnen, dass ihre Grundstücke in eine Freihalte- oder in die Landwirtschaftszone umgezont werden. Die grosse Frage ist nun: Erhalten Sie eine Entschädigung?

Ausgangslage

In der Genehmigung der Gesamtüberprüfung des kantonalen Richtplans 2015 hielt der Bund fest, dass Weiler in Nichtbauzonen liegen müssen. Die Zonierung von Weilern und Kleinsiedlungen als Bauzone ist somit bundesrechtswidrig und die betroffenen kantonalen Baubehörden wurden schon vor Jahren vom Bund aufgefordert, diese Weilerzonen zu überprüfen und eine rechtliche Grundlage zu schaffen, welche den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes entspricht.

Aus Sicht der betroffenen Eigentümer:innen ist es fast nicht nachvollziehbar, wieso eine vom Kanton und der Gemeinde publizierte und als rechtsgültig erklärte Weilerzone nun auf einmal rechtswidrig sein soll. Im Kanton Zürich liegen diese Kleinsiedlungen meist sogar in einer «Kernzone», weshalb der Bezug zu den nach Bundesrecht als unrechtmässig eingestuften «Weilerzonen» noch schwerer zu verstehen ist.

Wie geht es weiter?

Bis die Kantone die Richtpläne und Baugesetze angepasst haben, wird es wohl noch Jahre dauern. Bis dahin gelten die betroffenen Grundstücke als «ausserhalb der Bauzone» liegend. Im Kanton Zürich sind die Eigentümer von 300 Weilern betroffen. Ebenso viele Weiler gibt es im Kanton Thurgau, während es im Kanton Aargau nur rund 100 und im Kanton St. Gallen etwas 60 Weiler sind. Zum Kanton Schwyz liegen keine Angaben vor. Einzig im Zonenplan Schwyz findet sich eine «Weilerzone Gewerbe» und in der «Berichterstattung Richtplanung 2021» des Regierungsrates des Kantons Schwyz wird festgehalten, dass nach dem Vorliegen der zur Zeit laufenden Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG-2) das Thema der Kleinsiedlungen zu überprüfen sei.

Fest steht, dass die Weilerzonen in den Kleinsiedlungen dem Bundesrecht widersprechen, denn diese Weiler dürfen nicht in einer Bauzone liegen. Nicht-Bauzonen sind entweder die Landwirtschafts- oder die Freihaltezone. Neubauten sind somit, ausser sie erfüllen die Anforderungen einer landwirtschaftlichen Nutzung, nicht mehr oder nur in einem sehr beschränkten Umfang möglich. Dies tut vor allem jenen Eigentümern oder Eigentümerinnen weh, welche ein Grundstück gekauft haben, weil sie es später bebauen oder ihr bestehendes Gebäude erweitern wollten. Dies wird nicht mehr möglich sein.

Nichteinzonung oder Auszonung?

Aus rechtlicher Sicht stellt sich die Frage, ob eine Bauzone, welche Bundesrecht widerspricht, überhaupt eine rechtlich gültige Bauzone sein kann? Dieser Tatbestand ist darum wichtig, weil nur eine gültige Bauzone ausgezont werden kann, und nur dann eine Entschädigungsforderung möglich ist. Wurde das Grundstück aus rechtlicher Sicht aber gar nie eingezont, kann es, rechtlich gesehen, auch nicht ausgezont werden und dem Eigentümer entsteht kein Schaden. Selbst wenn das Grundstück rechtlich gesehen ausgezont wird, kann eine Entschädigung nur erwartet werden, wenn es sich um eine so genannte «materielle Enteignung» handelt und nur wenn die Auszonung für den Eigentümer ein «besonders schwerwiegender Eingriff in sein Eigentum» zur Folge hat (z.B. Bauland kann nicht mehr bebaut werden) hat er Aussicht auf eine Entschädigung.

 B&O IMMO GmbH, Oktober 2023