Steigende Zinsen und Inflation – Was sind die Auswirkungen auf die Immobilienpreise?

Die Zinsen sind im letzten halben Jahr um fast 100 Basispunkte gestiegen. Die jahrelangen Negativzinsen scheinen der Vergangenheit anzugehören. Hinzu kommt eine markant gestiegene Inflation von über 2 Prozent. Corona und der Krieg in der Ukraine haben die Preise steigen lassen und sind die Treiber der Inflation. Nur: welchen Einfluss hat dies auf die Immobilienpreise?Die Zinsen sind im letzten halben Jahr um fast 100 Basispunkte gestiegen. Die jahrelangen Negativzinsen scheinen der Vergangenheit anzugehören. Hinzu kommt eine markant gestiegene Inflation von über 2 Prozent. Corona und der Krieg in der Ukraine haben die Preise steigen lassen und sind die Treiber der Inflation. Nur: welchen Einfluss hat dies auf die Immobilienpreise?

Gesetzliche Mechanismen

Wenn die Preise steigen, erhöhen sich dadurch die Preise im «Warenkorb». Die Folge: der Landesindex der konsumentenpreise (LIK) steigt. Nach Mietrecht können, je nach Mietvertrag, 40% bis 100% dieser Teuerung auf die Mieten überwälzt werden. Weil die Mieten ebenfalls Teil des Warenkorbs sind, steigt der LIK als Folge der höheren Mieten, weshalb die Mieten wieder angepasst werden können. Ein Kreislauf beginnt.

Nebst der nach Gesetz möglichen Mietzinserhöhung als Folge der Inflation, können die Mieten zusätzlich angepasst werden, wenn der Referenzzinssatz steigt. Der Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Statistik aus den durchschnittlichen Hypotheken aller Schweizer Banken ermittelt. Wenn die Schuldzinsen nun generell steigen, wird dies auch den Referenzzinssatz beeinflussen. Dies wird jedoch nur sehr verzögert stattfinden, weil ein grosser Anteil an Festhypotheken besteht und diese den Referenzzinssatz erst dann beeinflussen, wenn sie neu und zu höheren Konditionen abgeschlossen werden. Eine Anpassung der Mieten wird also erst deutlich verzögert stattfinden können. Die Verzögerung wird dadurch verstärkt, dass eine Anpassung immer nur in 0.25%-Prozentschritten erfolgt.

Marktmechanismen

Wenn die Mieten nach den gesetzlichen Grundlagen angepasst werden, führt dies unter Umständen dazu, dass sich die Mieter die höheren Mieten nicht mehr leisten können, weil auch die übrigen Lebensunterhaltskosten steigen, aber vor allem dann, wenn der Lohn nicht oder nicht im selben Umfang wie die Inflation steigt. Aus Sicht der Mieter hat die reale Zahlungskraft in einem solchen Fall abgenommen. Sie haben unter dem Strich weniger Geld in der Tasche, als vor der Krise.

Endogene und exogene Inflation

Wenn die Inflation wegen gestiegenen Kosten für Importgüter steigt, können diese Kosten meist nicht eins zu eins auf die Kunden, die Löhne und die Mieten überwälzt werden. Man spricht in diesem Fall von einer exogenen Inflation. Ist die Inflation die Folge von inländischen Produktionsengpässen führt dies in der Regel zu einer Preis-Lohnspirale. Das heisst, die Löhne können (oder müssen) angepasst werden und auch die Mieten können als Folge der höheren Zahlungskraft erhöht werden. In diesem Fall handelt es sich um eine endogene Inflation.

Bieten Immobilien einen Inflationsschutz?

Einfach gesagt bieten Immobilien einen Inflationsschutz, so lange die Mieten an die gestiegene Teuerung angepasst werden können. Wie oben gezeigt, ist dies aus Marktsicht nicht immer möglich, vor allem, wenn wie aktuell, die Inflation «exogen» gesteuert ist. Weil wir zusammen mit der Inflation gleichzeitig eine gute Wirtschaftslage haben, dürften die Löhne dennoch teilweise steigen. Selbst wenn die Inflation auf die Mieten überwälzt werden kann, ist eine Anpassung immer nur verzögert möglich, denn das Mietrecht lässt eine Erhöhung erst zu, wenn die Inflation publiziert wurde oder sich der Referenzzinssatz erhöht hat.

Gemäss Expertenmeinungen sind über eine lange Periode empirisch stabile reale (effektive Preissteigerung abzüglich Inflation) Immobilienpreisentwicklungen zu beobachten. Somit bedeuten Immobilien zumindest in der langfristigen Betrachtung ein Inflationsschutz. In der kurzfristigen Betrachtung kann dies jedoch ganz anders aussehen.

B&O IMMO GmbH, Juni 2022