Silber-Tsunami

2029 wird der bevölkerungsmässig grösste Jahrgang in Rente gehen. Das ist problematisch, denn mehr als 50 % dieser Babyboomer besitzt Wohneigentum. Analysten gehen davon aus, dass deshalb ab 2029 zu viele Einfamilienhäuser auf den Markt kommen, für die es zu wenige Familien gibt. In den USA spricht man in diesem Zusammenhang vom Phänomen des «Silber-Tsunami».

Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich im internationalen Vergleich standhaft: Während die höheren Zinsen und die steigende Inflation in gewissen Ländern die Preise für Wohneigentum im zweistelligen Bereich einbrechen liessen, hat die Nachfrage nach Immobilien in der Schweiz zwar nachgelassen, die Immobilienpreise sind jedoch weiterhin gestiegen – wenn auch nicht mehr in bisherigem Umfang. Grund ist die nach wie vor grosse Zuwanderung, vor allem aus den umliegenden Ländern Deutschland, Frankreich und Italien.

Weil auch diese Länder mit dem Problem der zunehmenden Überalterung zu kämpfen haben, vermuten gewisse Forschungsinstitute, dass die Zuwanderung einbrechen könnte. Damit würde die Nachfrage nach Immobilien zurückgehen und die Preise für Wohneigentum sinken. Weil die Schweizer Wirtschaft stark von der Zuwanderung abhängt, ist damit zu rechnen, dass Einwanderer aus anderen Ländern – beispielsweise Portugal, Spanien, Rumänien, Polen oder Ungarn – in die Schweiz kommen. Sie sind jedoch weniger zahlungskräftig und werden das Angebot hochpreisiger Immobilien nicht befriedigen können.

Region Höfe besonders stark betroffen

Dieselben Wissenschaftler, die einen Einbruch an Einwanderern aus den reichen Nachbarstaaten erwarten, rechnen auch damit, dass die grosse Anzahl von Einfamilienhäusern, die nach der Pensionierung der geburtenstarken Babyboomern ab 2029 auf den Markt kommen, keine Nachfrage finden. Die Ökonomen der Credit Suisse (CS) gehen davon aus, dass bis 2045 rund 420'000 Einfamilienhäuser auf den Markt kommen. Gemeinden mit einer überwiegenden älteren Bevölkerung werden stärker betroffen sein. Die Folge: Die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser brechen aufgrund der fehlenden Nachfrage ein.

Die Bevölkerung der drei Höfner Gemeinden Freienbach, Wollerau und Feusisberg weist im Vergleich zur übrigen Schweiz und im Vergleich zu den Regionen Zürich, March und Einsiedeln einen deutlich höheren Anteil an 55- bis 64-Jährigen auf. Freienbach, Wollerau und Feusisberg wären vom Effekt des Silber-Tsunamis damit besonders stark betroffen.

Allerdings sind Institutionen wie zum Beispiel die Zürcher Kantonalbank der Auffassung, dass dieser «Generationentransfer» durchaus ein Segen sein wird. Dies deshalb, weil die Nachfrage nach Einfamilienhäusern heute so gross ist und diese Angebote ohne Weiteres absorbiert würden. Auch die CS-Ökonomen erwarten aufgrund der zusätzlichen Angebote eher eine Entspannung der heutigen Situation und sprechen zurückhaltend von einer aufkommenden Krise.

Wer kann das noch bezahlen?

Seit 1996 haben sich die Preise für Wohneigentum in der Schweiz mehr als verdoppelt. Im Vergleich dazu verdreifachten sich die Preise für Einfamilienhäuser in der Region March annähernd. In derselben Zeit stiegen die Haushaltseinkommen jedoch nur um rund 40 Prozent. Es erstaunt deshalb nicht, dass sich ein grosser Teil der Bevölkerung Wohneigentum gar nicht mehr leisten kann. Möglich ist das oft nur dann, wenn Eigentum von den Eltern ins Eigentum der Kinder übergeht. Gemäss CS-Ökonomen waren Ende 2022 lediglich 22 % aller schweizweit inserierten Objekte kalkulatorisch tragbar. Von der Bank wäre nur jedes fünfte Objekt finanziert worden. Ein Blick auf die Gemeinden rund um den Zürichsee zeigt, dass die Tragbarkeit dort gar auf unter 10 % zu sinken im Begriff ist. Einzig Schmerikon steht mit einer Tragbarkeit von 20 % etwas besser da. Somit fragt sich, wer sich die zahlreichen Eigenheime, die als Folge des Generationenwechsels auf den Markt kommen, überhaupt leisten kann.

B&O IMMO GmbH im März 2023