Illegale Bauten ausserhalb der Bauzone

Bisher galt die Praxis der Baubehörden, dass illegal erstellte Bauten ausserhalb der Bauzone nach einer Frist von 30 Jahren nicht mehr als solche eingestuft werden. Das Bundesgericht hat in einem Entscheid von 2021 festgehalten, dass die Verwirkungsfrist von 30 Jahren bei Bauten ausserhalb der Bauzone nicht zur Anwendung käme. Somit müssen illegale Bauten zurück gebaut werden, auch wenn diese vor mehr als 30 Jahren erstellt wurden.

Grundsätzlich benötigen Bauten und wesentliche Veränderungen oder Nutzungsänderungen eine Baubewilligung, auch wenn die Bauten ausserhalb der Bauzone liegen. Im konkreten Bundesgerichtsentscheid ging es darum, dass ein Baugeschäft 1972 einen Werkhof erstellte und dafür von der kommunalen Baubehörde eine Baubewilligung erhalten hat. Zuständig für Baubewilligungen ausserhalb der Bauzone ist jedoch die Kantonale Baubehörde. Im Zusammenhang mit einer wesentlichen Erweiterung des Werkhofes reichte der Eigentümer eine nachträgliche Baueingabe und eine Baueingabe für die Erweiterung ein. Die kantonale Baubehörde verweigerte die beiden Baubewilligung, mit der Begründung, dass es sich bei der aktuellen Baueingabe nicht bloss um eine Erweiterung, sondern qualitativ um eine neue Nutzung handle.

Bauen ausserhalb der Bauzone

Bauen ausserhalb der Bauzone unterliegt grundsätzlich dem Raumplanungsgesetz und damit dem Bund. Dieser hat die Kompetenz jedoch an die kantonalen Baubehörden delegiert. Die kommunale Baubehörde war in diesem Fall somit nicht zuständig und hätte gar keine Baubewilligung ausserhalb der Bauzone erteilen dürfen.

Verwirkungsfrist

Bisher galt der Grundsatz, dass illegal erstellte Gebäude nach einer Frist von 30 Jahren, in denen keine Beanstandung stattfand, nicht mehr zurück gebaut werden müssen. Diese Verwirkungsfrist wurde entsprechend auch auf die Nichtbauzone angewendet. Das Bundesgericht hat nun anders entschieden und damit klar gemacht, dass ausserhalb der Bauzone andere Regeln gelten.

Illegal ist und bleib illegal

In der Schweiz gibt es rund 600'000 Bauten ausserhalb der Bauzone. Eine Statistik zu den illegalen Bauten ausserhalb der Bauzone gibt es nicht. Thomas Kappeler, Leiter der Sektion Recht bei Amt für Raumentwicklung, sagte unlängst: «Die Behörden wissen meist ja schon, wo sich welche illegalen Bauten befinden»! Die Kantone müssen nun wohl durchgreifen, wenn klar illegal gebaut wurde. Wie viele Bauten dies betrifft, wird sich wohl erst in den kommenden Jahren zeigen.

Was sind die Konsequenzen?

Wenn Sie ein Rustici haben sollten Sie sich vergewissern, dass es eine kantonale Baubewilligung gibt. Nicht nur für den Neubau, sondern auch für alle späteren Anpassungen. Wenn nicht, müssen Sie mit dem Schlimmsten rechnen. Eine Verzögerungstaktik hilft dabei nicht mehr. Früher oder später werden die Bagger auffahren!

Wer ein Objekt ausserhalb der Bauzone erwerben will, sollte dies nur tun, wenn alle erforderlichen Baubewilligungen vorliegen. Allenfalls empfiehlt es sich, die Richtigkeit der Dokumente abzuklären, denn wie der Bundesgerichtsentscheid gezeigt hat, lag im konkreten Fall eine Baubewilligung vor, aber von der nicht zuständigen Behörde!

Bewertung von Liegenschaften ausserhalb der Bauzone

Jeder Bewerter muss sich der Tragweite dieses Bundesgerichtsentscheides bewusst sein. Er muss in seinem Gutachten darauf hinweisen, dass illegal erstellte Gebäude oder Gebäudeteile früher oder später abgebrochen werden müssen und somit keinen Wert haben. Es würde zu weit führen, wenn der Experte das Vorliegen der Baubewilligungen verlangen würde. Es reicht, wenn er den Auftraggeber auf die Problematik hinweist und dass es aus seiner Sicht keine Anhaltspunkte gibt, wonach die Bauten illegal erstellt worden sei.

B&O IMMO GmbH, Mai 2022