Die Lage allein macht’s nicht aus

Lage, Lage, Lage! Diesen Ausspruch hört man im Zusammenhang mit dem Wert von Immobilien immer wieder. Aber was heisst das? Dass die Lage drei Mal den Wert bestimmt? Oder dass sie drei Mal wichtiger ist als das Objekt selbst? Tatsache ist: Die Lage ist wichtig. Aber nicht nur.

In der Immobilienbranche wird der Lage ein grosser Stellenwert beigemessen. Zu Recht? Oder wird die Lage überbewertet? Unbestritten ist die Lage für den Wert einer Immobilie wichtig und hat einen grossen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks. An guten Lagen kann der Wert eines Grundstücks bis zu 50 Prozent des Gesamtwerts ausmachen. An schlechteren Lagen sinkt der Wertanteil des Grundstücks gemessen am Gesamtwert bis auf 20 Prozent. Das heisst, der Gebäudewertanteil steigt auf 80 Prozent und macht folglich den wesentlich grösseren Wert aus. Somit ist der Spruch «Lage, Lage, Lage» eigentlich falsch und irreführend, weil das Gebäude meist den grösseren Wertanteil ausmacht.

Mikrolage immer bedeutsamer

Bei der Makrolage handelt es sich um die Gemeinde. Hier sind gewisse Gemeinden auf Grund der tiefen Steuern, der Nähe zu einer Grossstadt oder einer ausserordentlich vorteilhaften Erschliessung bevorzugter als andere. Die jüngste Studie der Zürcher Kantonalbank, «Immobilien aktuell» vom April 2021, zeigt, dass die Mikrolage, also die kleinräumige Lage innerhalb der Gemeinde, an Bedeutung gewonnen hat – nicht zuletzt auch wegen Covid-19. Dabei haben die Nähe zum See und zur lokalen Infrastruktur, die Aussicht, die Lärmimmissionen und vermehrt die Abendbesonnung ein grosses Gewicht. Gemäss der Studie der ZKB ist innerhalb einer Gemeinde an der «Goldküste» nicht immer alles «goldig». In diesen generell begehrten Gemeinden besteht zwischen der besten und der schlechtesten Mikrolage innerhalb derselben Gemeinde ein Wertunterschied von bis zu 20 Prozent. In Gemeinden, in denen es keinen «Goldhügel» gibt, liegen die Wertunterschiede zwischen der besten und der schlechtesten Lage nur zehn Prozent oder weniger auseinander.

Das top Trio: Ruhe, Aussicht, Sonne

Wann immer Sie ein Inserat lesen, in welchem ein Objekt als «Schmuckstück an der Goldküste» angeboten wird, wissen Sie: Die Mikrolage ist schlecht und darum nicht erwähnenswert. Andernfalls würde die «Villa mit unverbaubarer Seesicht» angeboten.

Oft liegen die Objekte in einer bevorzugten Gemeinde, verfügen vielleicht über Seesicht, doch die stark befahrene Seestrasse oder die Bahnlinie stören die Ruhe, und die Besonnung ist im Winter aufgrund der Nordhanglage beeinträchtigt. Kumulieren sich die negativen Umstände (fehlende Aussicht, Lärm, Besonnung, Entfernung zum Zentrum), kann der Wertunterschied zur besten Lage innerhalb einer Gemeinde bis 20 Prozent ausmachen. Diese Umstände treffen wir oft in den als bevorzugt geltenden Gemeinden an der Goldküste, aber auch in Freienbach und Wollerau an.

Abendsonne hoch im Kurs

Umfragen haben gezeigt, dass die Abendbesonnung als wichtiger erachtet wird, als die Morgenbesonnung. Das Bedürfnis, nach der Arbeit nach Hause zu kommen und sein Feierabendbier auf dem Balkon bei untergehender Sonne geniessen zu können, ist vielen Menschen sehr wichtig. Seit Kurzem kann auf einer Internetseite für jedes Grundstück in der Schweiz der Sonnenuntergang für den kürzesten Tag im Dezember beziehungsweise den längsten Tag im Juni abgefragt werden. Die Karte macht deutlich, dass es an der «Goldküste» in den begehrten Gemeinden Zollikon, Küsnacht, Erlenbach und Herrliberg nur wenige Lagen gibt, an denen die Sonne am längsten Tag bis zum Untergang um 21.23 Uhr scheint.

Auf der linken Seeseite gibt es gewisse Lagen in Schindellegi, Bäch und Wollerau und darüber hinaus viele Lagen in Feusisberg, an denen die Sonne im Sommer ebenso lange scheint. Die Sonnenhügel in Feusisberg sind in der Regel auch im Winter sehr gut besonnt, denn die Sonne geht dort erst um 16.25 Uhr unter. Ganz im Gegensatz zu den privilegierten Lagen in Schindellegi und Bäch: Dort verschwindet die Sonne im Winter bereits um 13.00 Uhr. Und in Wollerau scheint die Sonne im Winter selten bis 15 Uhr. Nicht immer halten also «goldige» Ortsnamen, was sie versprechen.

B&O IMMO GmbH, April 2022